Власник ділянки площею 23 акра на шосе 101, де проект Betabel Commercial Development був предметом екологічного дослідження та судового позову, нещодавно подав заяву на зміну планів, щоб дозволити будівництво сотень нових будинків.
Власник нерухомості McDowell Family Trust і архітектор Генрі Рунке в червні подали заявку на попередній розгляд пропозиції щодо будівництва 280 будинків за адресою 9644 Betabel Road. Заяву було подано до Агентства з управління ресурсами округу Сан-Беніто відповідно до закону штату, відомого як «Засіб будівельника».
Плани, описані в заявці, включають 223 будинки за ринковою ціною, 45 одиниць для мешканців із «дуже низьким доходом» і 12 резиденцій для людей із «низьким рівнем доходу». Також пропонується громадська кімната площею 3626 квадратних футів разом із загалом 685 паркувальних місць. Плани не передбачають комерційного використання.
Власність Betabel, розташована поруч із Betabel RV Park на східній стороні US 101, була колись визначена офіційними особами округу як ключове місце для комерційної забудови як «вузол» шосе, який має використовувати збільшення трафіку автотранспорту для збільшення надходжень місцевих податків.
У 2022 році Райдер МакДауелл із сімейного фонду Макдауелл запропонував проект комерційної придорожньої пам’ятки площею 108 425 квадратних футів із різноманітним використанням, включаючи АЗС і магазин, ресторан, до п’яти будівель розваг, центр для відвідувачів, триповерховий мотель (з відкритим кіноекраном), територію для проведення заходів, загін для худоби, ферму та відповідну парковку, туалети, під’їзди та інше допоміжні засоби.
Забудовник побудував споруду на території, яка мала використовуватися як будівля для продажу фруктів.
Огляд впливу комерційного проекту на навколишнє середовище був предметом судового розгляду у Верховному суді округу Сан-Беніто та Апеляційному суді Каліфорнії. Позивачі стверджували, що EIR не розглядає належним чином вплив на племінні культурні ресурси, яким проект може завдати шкоди.
Спочатку позов було подано в грудні 2022 року та все ще триває через суди. Однак нові плани будівництва житла можуть призупинити або поставити на паузу судовий процес.
Племінний оркестр Amah Mutsun визначив цей об’єкт як важливий культурний об’єкт у межах батьківщини племені, відомої як Juristac.
За словами планувальників округу Сан-Беніто, нові плани будівництва житла вимагатимуть ще одного EIR відповідно до Закону Каліфорнії про якість навколишнього середовища. Житловий проект на цій ділянці також, ймовірно, вимагатиме переналаштування майна на житлове використання.
18 вересня директор відділу планування та будівництва округу Абрахам Прадо написав листа у відповідь на попередню заявку McDowell, перераховуючи потенційні проблеми та вимоги до повної заявки на розробку, якщо і коли розробник планує її подати.
У листі округу зазначається, що Caltrans звернувся з проханням про повне вивчення трафіку щодо планів забудови на 280 будинків; і громадські роботи округу «висловили занепокоєння щодо запропонованого проекту». У листі перераховано інші сфери, у яких повна заявка на розробку має містити більше деталей, зокрема вода та стічні води.
«Як зазначено тут, попередній огляд і коментарі під час міжвідомчого огляду вказують на те, що необхідно буде вивчити біологічні ресурси, потреби в комунальних послугах і транспорт, включно з милями, пройденими транспортними засобами», — йдеться в листі Прадо. «Інші ймовірні теми, що викликають занепокоєння, включатимуть естетику, культурні ресурси, громадські послуги та планування землекористування та вплив на населення, наприклад стимулювання зростання».
Рунке, зазначений як основний претендент на пропозицію щодо житла на Betabel Road, не відповів на телефонний дзвінок із запитом про коментар.
Закон Builder's Remedy є частиною Каліфорнійського закону про житлову кризу 2019 року, також відомого як SB 330. Builder's Remedy дозволяє забудовникам обходити місцеві закони про зонування та будувати певні типи житлових проектів. Закон спрацьовує, якщо місцева юрисдикція не оновила свій житловий елемент, визначений штатом, або якщо цей елемент не відповідає законодавству Каліфорнії.
Округ завершив і подав свій 6-й цикл переглянутого проекту житлового елемента, який охоплює майбутні місцеві потреби в житлі на 2023-31 роки, до Департаменту житлового будівництва та розвитку громад Каліфорнії. Однак ЖКГ вирішив, що проект не відповідає державним вимогам щодо житла.
У листі до Прадо від 1 квітня Пол Макдугалл з HCD сказав, що наданий округом елемент житла не включає адекватне перезонування майна для задоволення державних потреб у житлі для майбутнього округу Сан-Беніто.
На веб-сайті HCD станом на 3 листопада повідомляється, що округ Сан-Беніто все ще не відповідає вимогам щодо свого елемента житла. Житлові елементи міст Голлістер і Сан-Хуан Баутіста також не підпадають під дію державних вимог.
